中央释放五大重磅信号 楼市迎来历史大顶

房子是用来住的，不是用来炒的!这句话最近火了。在这轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用，上演了一场炒房者的狂欢盛宴。有人还在坚信“京沪深永远涨”，因为一线城市资源无可匹敌。而温州在这场长达十几年的泡沫浮沉中，出现了太多我们现在正经历的现象。

温州炒房的噩梦给大家敲响了警钟

2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。

当年，温州楼市大热时，房价犹如一匹脱缰的野马，一路暴涨。这时只要开发商敢漫天开价，市场上就会有人疯狂买入。于是出现了一个怪现象：妻子一年轻松买卖几套房子，却比丈夫辛苦做企业赚的钱多。狂的楼市，进一步加速温州传统企业“脱实向虚”。

时间到了2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，最高跌幅达到50%，房价几乎腰斩。市场一片哀嚎，那些失去理性的炒房者血本无归。后来，温州房价上演了连续40个月的下跌。有的人3100万入手的房子，跌得只剩值1200万，即使抛售甩卖，也无人敢接盘。这是中国楼市暴跌的一个缩影。

泡沫之下，楼市的暴跌或许说来就来。在当前经济放缓增长的情况下，为何楼市能够逆势上涨?为何依然有那么多人跟风炒房?尽管有去年股市股灾的“前车之鉴”，但疯狂的购房者似乎已经忘记了昨日的伤痛。

中央都喊话了，要遏制炒房，抑制楼市泡沫。炒房者，请三思!

中央释放五大重磅信号

1、农村土地与国有土地同等入市、同权同价

新华社12月25日报道，第十二届全国人大常委会第二十五次会议传出消息，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划，农村土地与国有土地不能同等入市、同权同价的问题有望得到解决。

而农村土地与国有土地同等入市、同价同权，对城市人又会带来什么呢?

国务院发展研究中心原副主任刘世锦指出，“我们做一个假设，比如北京的小产权房、北京周围的集体土地、建设用地，包括宅基地，如果都能够入市交易了，北京的房价还会这么高吗?”在他看来，如果把城乡结合部的土地要素、资金要素打通，打破垄断性行业，将带来很大的增长潜力。

2、热点二线城市限购限贷升级

昨晚，济南限购令又升级了，本地户籍限购两套房。而前两天(12月21日)郑州武汉，也是继10月份的调控之后的第三次加码。限购加限贷下的楼市基本上进入寒冬，未来一段时间，恐怕这种调控力度将不断加大，而目的仍然是打击成交量，打掉流动性。

未来分类调控将是主流，重点城市估计十有八九还会在限购和限贷上继续加码!

3、中央严抓政策落实 抓了几个典型

国务院严肃查处两起钢企违法违规事件，李 克强在上周国务院常务会议上讲话强调，“抓几个典型”，充分发挥震慑作用，确保去产能和淘汰落后产能工作顺利推进。

涉事的江苏、河北两省分管副省长分别被记过、警告，彰显了中央去产能的决心，在房地产领域也会也对地方官员产生极大震慑作用。自打经济工作会议表态之后，各地纷纷响应，相比因城施策，城市负责制已经落实在了地方领导的KPI上。

4、中央着力培育和发展住房租赁市场

住建部再次强调，加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，看来要在租房领域进行积极的探索。未来可能大量的机构出租房会出现，针对大家被房东压榨，经常被房东涨租，被房东赶出这些租房中的痛苦，机构出租房将会明显改善，机构肯定倾向于3年以上的长租客，而对于租客来说，这样的长租房，更加稳定了生活，增强了归属感。

就像15年前没人理解房子还得自己买一样，现在也不会有人相信，随着租房市场逐渐发展壮大以及规范，未来中国的自有住房率会下降，中国最终会像美国和德国一样，3-4成人选择一生租房居住。

5、统计局数据：楼市在降温

11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。

大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。“从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。

这个数据显示，中国楼市迎来历史大顶!

来源：杨红旭楼市研究

作者：杨红旭

记得2013年底，2014年上半年时，就有很多业内人士预言，中国新房销售面积已于2013年见顶。当时老杨的观点是，还未见顶。

如今，经历了2016年少数城市暴热，多数城市温和复苏之后，根据历史数据推演，以及逻辑判断，老杨郑重提出：2016年全国新房销售面积终于见顶了!历史大顶!

作为一个谨慎的研究者，我也没信心断言、百分百会见顶，但我认为有八成概率将会见顶，所以，如果做个简单明快的判断，就叫：见顶!

先看数据。

下图是全国新建商品房销售面积年度变化。

2001年以来，只有08年和14年出现年度下跌，其他年份都是正增长。其中2011年之前属于高增长，除了08年，都是两位数增长。2011年开始，增幅减小。

但今年重现20%以上高增长，2016年1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，成交量已经超过2013年(130551万平方米)，再创历史新高!

注意，还有一个12月没算进去呢。2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，按2016年全年20%的增速，则2016年全年销量为15.4亿平米，比2013年全年高于14%左右。

再聊逻辑。

如果看到今年创历史新高，就预测这是历史大顶，这样的逻辑挺混帐，对吧。

我的逻辑是：其一，从指标关系上思考，2011年房企购地面积大概率见到历史大顶，2013年房企新开工面积大概率见到历史大顶，三年左右之后，新房销售面积大概率见到历史大顶，符合指标内在联系。而2017年，我预测新房销量大概率低于2016，因此推导出2016年新房销售面积大概率见到历史大顶。

其二，从城镇化、人口红利、GDP增速，这三个决定楼市总需求的宏观指标来看，基本支撑新房建筑量与销售量在近几年的区间内，见顶。

其三，越来越多的城市，二手房成交量已经、正在、将要超过新房成交量。

关于新房成交量的问题，其实去年我就在预测，今年很可能见到历史大顶，这一观点，在很多内部闭门会议中曾提出过。

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